강북역세권 용적률 12배 로 늘린다

강북역세권 용적률 12배 로 늘린다

서울시가 재개발과 재건축 규제를 대폭 완화하기로 한 소식이 전해졌습니다. 이에 따라 서울의 재개발 가능한 지역이 2.5배로 늘어나며, 사업성이 없습니다.고 여겨져왔던 지역들도 새로운 정비 기회를 얻게 될 것으로 예상됩니다. 은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 나타냅니다. 연면적, 연면적은 건물 각층의 바닥면적을 합친 면적이며 지하층을 제외한 지상층의 면적 합계입니다. 최근 시기 공개된 재개발재건축 2대 사업지원 방안에 따르면, 기존에는 재개발이 까다로웠던 지역들도 새로운 기준으로 재개발이 가능해집니다.

예를 들어, 도로에 접한 주택의 비율을 나타내는 접도율 요건이 완화되어, 도로 폭이 6m 미만인 지역도 재개발이 가능해집니다.

창원 반림현대 용적률과 건폐율

보통 재개발의 보편적인 성패는 용적률 200 이하에서 추진이 가능하다고 보고 있습니다. 물론 용적률이 낮으면 낮을수록 좋은 것은 맞습니다. 창원 용지호수 근처에 있는 반림현대의 경우 중층으로 현재 안전진단을 앞두고 있습니다. 반림현대의 경우 용적률 199입니다. 우선 중층이기 때문에 정책에 따라 종상향을 통해 용적률과 층수를 높인 아파트로 재개발이 되어야 수익성이 있습니다.

그렇다면 아래처럼 용적률이 높은 아파트는 어떤 모습인지 보도록 하겠습니다.

용적률 500로 상향공약

윤석열 당선인의 공약이었죠, 재건축 용적률을 300에서 500로 상향하겠다라고 했습니다. 특히 주목받고 있는 1기 신도시는 평균 용적률 169226로 건설되었는데요, 용적률을 완화하여 체계적으로 재정비 일을 추진하면 10만 호 이상 추가 공급을 할 수 있게 되고, 3기 신도시 23개를 새로 짓는 것과 맞먹는 분량이라고 합니다. 따라서 이와 비슷한 공약으로 재건축 기대감이 커지며 매물이 회수되고 가격이 1억 원 이상 뛰는 등 걱정 조짐을 보이고 있습니다.

용적률이 클수록?

용적률이 클수록 대지면적에 비해 건축물의 연면적 비율이 높다는 것이며, 그만큼 건물의 층수가 많으며, 높게 지은 것을 의미합니다. 최근 서울이나 수도건의 재개발, 재건출 지역에서 미흡한 주택공급을 늘리기 위해 용적률을 상향하려는 여론이 강하게 나타나는 것이 이것 때문입니다. 또한 위에서 말씀드렸다시피 용적률을 지하는 제외되기 때문에 지하가 아무리 많더라도 지상층이 적으면 용적률은 낮아질 수밖에 없고, 대지지역이 넓으면 용적률이 낮아집니다.

용적률이 낮으면?

그렇다면 용적률이 낮으면 어떤 이점이 있을까요? 재건축이 된다고 하면 이후 더 많은 일반 분야를 할 수 있어 이전 조합원들의 수익성을 크게 높여줄 수 있습니다. 원래 100가구가 살던 5층짜리 주공아파트를 재건축해서 200가구가 살게끔 하면 100가구를 일반분양하게 되어 이전 조합원들의 분담금에 대한 부담이 줄어들어 수익성을 높일 수 있습니다. 따라서 재건축 단지에 투자를 한다고 한다면 낮은 용적률로 지어진 단지에 투자해야 더 많은 세대를 지을 수 있게 되므로 투자자들의 관심 대상이 될 것입니다.

용적률이 높은 아파트

화서역 파크 푸르지오의 경우 용적률이 499입니다. 주거 용적률 상한선은 500인데, 딱 1 모자란 수치로 거의 꽉 찬 상태입니다. 이로 인해 법정 상한 용적률을 의도적으로 거의 넘어선 아파트로 알려져 있죠. 건폐율은 23로 정상적인 수치이지만, 고층 아파트 특성상 층수에 비례해 용적률이 높은 것이 문제입니다. 이와 비슷한 조건으로 용적률 완화를 시도했지만, 오히려 더 많은 문제가 일어나고 있습니다.

높은 용적률로 인해 아파트는 빽빽하게 자리잡아 홍콩의 구룡성채나 닭장아파트로 비유되기도 합니다. 주변의 다른 아파트 단지들과 비교하면 동간 간격이 현저히 좁아, 조망이나 일조권 등의 문제가 우려되고 있습니다. 인근에는 스타필드 쇼핑몰도 건설 중이라 차로 증설 공사가 진행 중이지만, 주변 도로교통에 대한 우려도 나오고 있습니다.

자주 묻는 질문