종합소득세 주택임대소득 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)

종합소득세 주택임대소득 과세대상 주택수 판단 방법 (부부합산 및 공동명의)

최근 몇 년 사이에 수익형부동산, 연금형부동산이란 말이 유행어처럼 퍼졌습니다. 수익형연금형 부동산은 꼬박제대로 월세 수입이 일어나는 부동산을 의미하며, 여기서 발생한 소득을 주택임대소득이라고 합니다. 비슷하게 갭 투자 목적으로 아파트 등 주택을 소유하며 전세로 임대하고 있는 경우에도 세법에서는 보증금에 대한 간주임대료를 산정해 3주택자부터 임대소득을 과세하고 있습니다. 그렇다면 부동산을 임대하면 무요건 세금을 내야 할까요? 주택을 임대하고 임대료를 받게 되면 원리적으로 소득세 과세대상이지만, 고가 주택, 국외 주택, 다주택자 등 과세 대상에 해당할 경우 소득세를 납부합니다.

그럼 이와 비슷한 세금을 부과할 때 주택수는 어떤 기준으로 판단해야 할까요? 양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때는 세대 기준, 재산세 및 종합부동산세 과세 대상을 선정할 때는 인별 과세 즉, 본인 주택수만을 기준으로 합니다.

2 분리과세, 종합과세 중 선택

주택임대소득 금액이 2천만원2천만 원 초과라면 종합과세 대상이기 때문에 고려사항이 딱히 없지만 2천만 원 이하라 분리과세가 가능하다면 본인의 다른 소득세가 얼마인지를 고민해 보셔서 선택하셔야 합니다. 결론적으로 종합과세표준 금액이 1천 4백만원이 초과이면 분리과세 세율인 14보다. 높은 세율이 적용되기 때문에 분리과세를 해야 합니다. 여기서 말씀 드리는 종합소득에는 이자소득, 배당소득, 상가 임대소득, 사업소득, 근로소득, 연금소득, 그 외 소득에서 종합소득공제기본공제 금액를 제외한 금액입니다.

공동갖는 주택의 수는 어떻게 계산하는가?

원칙 1. 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산합니다. 원칙 2. 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우라면? 그들끼리 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택임대수입의 귀속자로 정한 경우, 주택임대수입의 귀속자의 주택 소유로 계산 그러나, 원칙1과 원칙2에 따라 주택의 수가 귀속되지 않더라도, 아래에 해당하는 경우에는 주택수에 포함시킵니다.

종합과세 분리과세 비교

문의 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우, 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지요?

임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다. 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 말씀 드리기 어렵습니다. 다만, 종합과세와 분리과세 선택시 유·불리를 비교할 수 있는 서비스를 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 제공중이니 이를 참고하여 주시기 바랍니다.

1 부동산 계산기 사이트에 접속합니다.

부동산계산기.com라는 사이트에 접속합니다. 취득세 등 부동산 연관 모든 과세항목을 확인할 수 있음

2 미등록 임대주택 아니면 등록 임대주택을 선택합니다. 등록 임대주택은 를 등록한 분께서 임대를 할 경우에 해당하는 것으로 임대보증금 및 임대료의 증가율이 5를 초과할 수 없기 때문에 그만큼 세금 공제 혜택을 받으실 수 있습니다.

3 월세, 보증금, 임대기간을 입력한 후 임대소득세 계산을 선택합니다.

미등록 임대주택자와 등록 임대주택자는 임대기간 항목만 차이가 있을 뿐 월세와 보증금만 입력하면 됩니다. 월세 100만원, 보증금 5천만 원, 임대기간 4년으로 설정하고 분리과세 금액을 계산해 보았습니다. 과세표준 금액은 80만원에 임대주택 세액감면이 적용되어 약 8만 원만 납부하면 됩니다.

1 부동산계산기 웹홈페이지 중 종합소득세 계산에 접속합니다.

2 소득금액, 소득공제, 세액감면 항목을 입력한 후 종합소득세 계산을 선택합니다. 보증금으로 임대소득에 합산되어야 하는 감주임대료는 보증금액과 연도만 입력하면 단순하게 금액을 확인하실 수 있습니다. 소득금액

임대소득 : 월세소득과 간주임대료 총합(간주임대료는 보증금에 대한 소득) 다른 소득 : 근로소득, 사업이익 금융소득, 연금소득, 그 외 소득 총합 소득공제

부양가족 그 외 소득공제 세액공제

자녀 그 외 세액감면 해당금액을 월세 소득과 합산하시면 됩니다.

임대소득 2,000만원, 다른 소득 1억 원, 소득공제와 세액감면 부양가족 및 자녀를 3명으로 가정했을 때 종합소득세는 아래와 같습니다.

자주 묻는 질문