재개발 재건축 사업성 예상 방법 대지지분 건폐율 용적률

재개발 재건축 사업성 추정 방법 대지지분 건폐율 용적률

지난번 글을 통해 그리고 에 관하여 알아보았습니다. 재건축 및 재개발 사업성비례율을 계산하는 시점이 조합설립 후 관리처분 단계에서 할 수 있는 것입니다. 그래서 조합이 설립되기 전 어느 아파트가 재건축 아니면 재개발 가능성이 있을지를 보고 초기에 투자하기엔 적절하지 않습니다. 이번 글에서는 초기 투자를 정하기 위한 재개발 및 재건축 지표인 대지지분, 용적률, 건페율에 관하여 알아보겠습니다. 그리고 뒷 부분에서 대지지분을 통한 무상지분율 계산을 통해 재건축 시 추가 분담금도 예측해보겠습니다.

대지지분이란 아파트 전체 단지 면적을 가구 수로 나눈 면적입니다. 재개발 및 재건축 사업성을 따질 때 가장 중요한 지표입니다. 대지지분이 많을수록 더 많은 건물을 지을 수 있어 추가 분담금이 낮아집니다.

재개발 및 재건축 사업지 판단 방법

앞선 내용을 기준으로 재건축 및 재개발 사업지를 예측할 때는 아래와 같이 판단해야합니다. 대지지분이 높은용적률이 낮은 아파트 건폐율이 낮은 아파트 또한 용적률과 건폐율을 얼마나 더 상향 시공하냐에 따라서 일반분양을 할 수 있는 세대수가 많아지게 됩니다. 일반분양 세대수가 많아질수록 조합원의 추가 분담금 또한 줄어들 수 있습니다. 하지만 건조 아파트를 매수 시 유의할 점이 있습니다. 건조 아파트를 재건축 및 재개발 시 보통 2434평 이상의 평수로 건설합니다.

하지만 아래 상황에서는 평수가 커질수록 조합원이 지불해야 하는 추가 분담금이 커지게 됩니다. 소형 평수(10~17평)로만 이루어져 있는 경우 재건축 및 재개발 후 세대수가 크게 늘어나지 않는 경우(세대수가 기존보다.

용적률이란?

용적률은 건폐율과 달리 대지면적에 대한 연면적의 비율을 뜻합니다. 연면적이란 건축물의 층별 면적을 모두 합하여 계산하는데, 이때에 지하층, 지상의 주차장 면적, 주민공동시설면적 등은 제외하여 계산하게 됩니다. 용적률은 건물의 높이, 형태, 대지의 지형 등에 따라 다르게 적용됩니다. 제1종전용주거지역은 용적률의 50100, 제2종 전용주거지역은 100150, 제1종일반주거지역은 100200, 제2종일반주거지역은 150250, 제3종일반주거지역은 200300, 일반상업지역은 3001300, 중심상업지역은 4001500 등 구역별로 천차만별의 용적률 기준을 적용하고 있습니다.

이렇게 용적률이 높을수록 해당건축물이 들어서는 대지면적 대비 효과적으로 많은 공간을 확보하여 건축할 수 있습니다. 즉 높은 층수로 건물을 건설해도 되는 것입니다.

연면적과 용적률

용적률을 설명하기 전에 연면적을 먼저 이해해야 합니다. 연면적은 한 건물의 각 층의 바닥면적을 더한 값을 말합니다. 예를 들어, 바닥 공간이 50인 건물이 지하 한 개 층과 지상 3층까지 있다면, 이 건물의 연면적은 200입니다. 용적률은 전체 대지면적 대비 연면적의 비율을 말합니다. 지상에 있는 생활면적의 합계라고 생각하면 됩니다. 용적률을 계산할 때는 다음의 면적은 제외합니다. 1. 지하층의 면적 2. 지상층의 주차장 면적 3. 초고층준초고층 건물에 설치하는 피난안전구역의 면적 4. 건축물의 경사지붕 아래에 설치된 대피공간의 면적 예를 들어 대지면적 100에 바닥면적 50인 지하 1층, 지상 3층의 건물의 용적률을 계산해 봅시다.

대지지분을 통한 무상지분율 계산 방법

무상지분율이란 재건축 아니면 재개발 후 내가 가진 집의 대지지분을 통해 추가 분담금 없이 받을 수 있는 평수를 의미합니다. 앞서 대형평수의 경우 입주권을 2개 받을 수 있다고 했습니다. 보통 대형평수는 2433평 수준의 입주권 1개는 충분히 받을 수 있는 무상지분율이 나옵니다. 무상지분율 계산은 아래와 같이 할 수 있습니다. beginalign무상지분율,frac무상지분면적개발이익평당분양가총,대지면적 times 100endalign

그리고 단순히 대지지분에 무상지분율을 곱하면 추가부담금 없이 입주할 수 있는 평형을 알 수 있습니다.

따라서 무상지분율보다. 큰 평형을 배정받으려면 무상지분면적을 제외한 추가지분면적에 평당 분양가를 곱하여 추가 분담금을 산정합니다. 추가 분담금을 내면 큰 평형을 배정받을 수 있습니다.

아파트의 재건축 등 부동산을 공부하면서 기초가 되는 건폐율과 용적율에 관련해서 알아보았습니다. 대지면적을 기준으로 얼마큼의 대지면적을 차지하고 있는지가 건폐율, 대지면적을 기준으로 얼마큼의 연면적을 활용하는 것인지 심사숙고하는 것이 용적률입니다. 용적률이 높을수록 높은 층일 것이고, 건폐율이 낮을수록 여유공간이 많은 단지일 것입니다.

자주 묻는 질문