임대사업자 사업용토지 비사업용토지 구분 양도세율, 일반임대

임대사업자 사업용토지 비사업용토지 구분 양도세율, 일반임대

토지를 매매했을 때 사업용토지와 비사업용토지가 있습니다. 각 특성에 따라 세금이 다른데요. 어떻게 하면 절세해서 나중에 토지를 매도할 수 있을지 한번 비교하며 알아보겠습니다. 정부는 비사업용 토지를 별로 좋아하지 않습니다. 비사업용 토지는 말 그대로 사용하지 않은 토지를 말합니다. 경작하지 않는 농지, 농지 소재지에 거주하지 않는 토지는 비사업용 토지로 구분됩니다. 아주 많은 기준이 있지만 무주택자, 건물멸실 후 나대지, 환지 후 나대지, 수익이 없는 농지, 주말체험농장 1000제곱미터 미만, 종합합산과세대상은 비사업용 토지로 판단됩니다.

임야 비사업용 토지?

우리나라 부동산 중 토지에는 근본적으로 목적에 따라 사용하는 사업용 토지가 있고 과세관청에서 투기 목적으로 보유하고 있다고 판단하고 있는 비사업용 토지 이렇게 2가지로 토지를 구분합니다. 임야도 비슷하게 토지이기 때문에 사업용 토지비사업용 토지로 나뉘고요. 당연히 비사업용 토지로 인정받게 되면 양도세 중과세율이 부과되어 세금폭탄을 맞습니다. 간단하게 아래에 임야를 사업용 토지로 인정받을 수 있는 요건에 관하여 정리해보겠습니다.

다행이게도 임야는 사업용 토지 판단 기준 요건이 그리 까다롭진 않습니다.

임야란 뭘까?

임야는 산입니다. 도로에 운전합니다. 보시면 지천에 널린 게 다. 산인데 이 산 들이 모두 임야라고 보시면 됩니다. 대한민국 국토의 70는 산으로 이루어졌다고 하는데 그만큼 임야가 많습니다.는 얘기겠죠? 하지만 전 국토 면적 중 임야가 토지에서 차지하는 비율은 많겠지만 그야말로 임야를 취득하시는 분들은 잘 없습니다. 개발 과정도 어렵고 까다로우며 허가도 많고 무슨 뭐 산지 개발 허가 비, 보전비, 도로가 없으면 도로도 닦아야 되고 여하튼 여기저기 귀찮기 때문에 대부분은 조상들의 묘를 모시기 위한 선산의 용도? 혹은 오리를 직접 잡아다.

요리하는 오리집? 뭐 이런 용도로나 취득하지 그게 아닌 이상 임야는 개인이 많이 취득하는 부동산은 아닙니다.

농지 양도소득세 감면

농지 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지의 양도로 인하여 일어나는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면합니다. 즉, 8년 이상 경작한 농지는 양도세 비과세를 해준다는 것입니다. 단, 감면 세액의 한도는 5년간 2억 원, 1년간 1억 원입니다. 경영이양 직접지불 보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 혹은 농업을 주업으로 하는 농업법인에 2023년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상 직접 경작하면 양도세 감면을 받을 수 있습니다.

자경 농지 입증 서류는 다음과 같습니다.

나대지의 양도소득세

나대지는 대지의 근본적으로 목적인 건축물을 건축하지 않은 상태기 때문에 비사업용 토지에 해당합니다. 비사업용 토지인지 판단은 양도 시점에 건축물이 들어서 있는지만을 보고 단순하게 판단하지 않습니다. 토지 보유기간의 60에 해당하는 기간 혹은 5년 중 3년 혹은 3년 중 2년의 기간 동안 건축물이 건축되어 있어야 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 만약 양도시점에 임박하여 절세를 위해 건축물을 지었더라도 사업용으로 사용했음을 인정받지 못함을 유념해야 합니다.

나대지와 같은 비사업용 토지에 해당하는 경우는 양도소득세가 기본 세율에서 10 중과되는데 하지만 2022년도 기준으로 2년 이상 보유한 경우 양도소득세율을 아래 표와 같습니다. 업데이트 2023년 1월 1일 기준 과세 표준에 변동이 생겼습니다. 위 표에서 1200만원 이하 –> 1400만원 이하로 4600만원 –> 5000만원 이하에 누진공제 126만원으로 바뀌었습니다.

자주 묻는 질문